[홈택스 종합소득세 셀프 신고] 2. 주택임대 소득세 계산 및 유리한 신고방법은? (분리과세 or 종합과세)

(신고 대상인지 아닌지 모르는 경우는, 1편을 참조해 주세요) https://blog.naver.com/bcyan/222720609094

[홈택스 종합소득세 셀프신고] 1. 주택임대소득세 신고대상(나는 과세인가 비과세인가) 다시 종합소득세 신고의 달이 왔습니다.

~~~~ 종합소득세는 내용이 너무 많아서 처음부터 몇 번이고.blog.naver.com

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본인이 과세 대상이라면 신고를 해야 합니다.

주택임대수입금액이 2,000만원 초과면 6~45% 세율을 적용하는 종합과세로, 2,000만원 이하면 14% 세율을 적용하는 분리과세 혹은 종합과세를 선택해 신고할 수 있습니다.

수입금액은 월세 이외의 간주임대료를 포함합니다.

(필요경비공제 전) 간주임대료란?순수월세수입자와의 조세형평성을 확보하기 위하여 전세보증금에 이율을 곱하여 계산한 금액

분리 과세.

주택임대사업자(세무서와 지자체 모두 등록/임대료 증액 5% 준수)의 등록임대주택과 기타 미등록임대주택으로 구분하여 계산합니다.

등록임대주택은 필요경비 60%/공제금액 400만원 미등록임대주택은 필요경비 50%/공제금액 2000만원 주의할 점은 주택임대소득 이외 소득의 합계가 200만원 이하인 경우에만 공제금액을 적용할 수 있느냐다.

예를 들어 연봉 5천만원을 받는 직장인(근로소득)으로 주택 A에 거주, 주택 B로부터 월세 100만원을 받고 있는 경우 공제금을 적용받을 수 없습니다.

(소득금액은 수입금액(=연봉)에서 연말정산 소득공제 후 나온 금액으로 각각 다르니 개인이 확인해보세요) 계산식은 아래와 같습니다.

예를들어볼까요? 2주택자로 A주택은 거주 중이고 B주택은 월세를 내고 월세+채택임대료가 연 2,000만원인 경우입니다.

등록임대주택의 경우 산출세액이 세액감면까지 받을 경우 최소 14만원, 미등록임대주택의 경우 112만원입니다.

그러나 소형주택 세액감면은 감가상각제도 적용이 확정됐기 때문에 받지 않는 것이 좋습니다.

(이 부분은 별도로 정리할 예정입니다.

) 약하면 소득세를 소액 감면받는 대신 건물이 감가상각되고 최종 양도시 양도세를 더 내야 합니다.

양도가 유리한지 소득세 감면이 유리한지 따져봐야 하는데 보통 양도세가 유리한 편입니다.

종합 과세주택임대수입이 2,000만원을 초과하거나 종합과세 세율이 낮아 분리과세보다 유리한 경우 종합과세를 선택해 신고할 수 있습니다.

기본적인 계산 흐름은 동일합니다.

수입금액(-)필요경비(장부신고or추계신고적용)=과세표준x세율=산출세액분리과세와의 차이는 과세표준과 세율에 있습니다.

분리과세에서는 제가 급여를 아무리 받아도 상가 임대료가 얼마든지 장사를 하는데 매출이 얼마든지 주택임대소득 세율은 14%로 고정돼 있습니다.

그러나 종합과세에서는 제가 번 소득(근로, 사업, 이자, 배당, 연금, 기타)의 종합에 해당하는 구간의 세율을 적용하게 되어 있습니다.

<참고> 소득금액이란? 수입(매출, 총급여 등)에서 필요경비(경비율 적용, 연말정산 소득공제액 등)를 뺀 금액예를 들어 내가 급여를 받는 근로자라면 근로소득과 주택임대소득 금액을 합한 금액이 실질적인 과세표준이 됩니다.

그 과세표준에 6%~45%의 세율을 곱해서 실제 납부해야 하는 세금이 결정됩니다.

대체로 급여가 세전년봉 1600만원 이하 혹은 무직이고 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우 종합과세가 좀 더 유리할 수 있습니다.

단, 이는 개략 계산으로 개인별로 모두 다르므로 홈택스 세금 모의 계산(메인화면 오른쪽 하단)에서 <주택임대소득 종합·분리과세 세액 비교>를 이용하여 직접 계산해 보시기 바랍니다.

https://www.hometax.go.kr/ 분리과세? 종합과세? 어떤 걸 고를까?개인적인 의견을 말씀드리자면 분리과세를 선택할 수 있다면 분리과세를 선택해주세요.(일반인의 개인적인 의견이기 때문에 맞을 수도 있고 아닐 수도 있습니다.

) 참고해주세요) 두 가지 이유가 있습니다.

첫째, 가장 큰 이유는 건강보험료 때문입니다.

직장인의 경우 어차피 직장의료보험에 가입했기 때문에 주택임대소득(수입-필요경비)이 연간 2000만원(22.07에서 3400만원)을 초과하는 경우 ‘소득월액’이라는 명칭으로 지역의료보험료에 비해 적은 금액이 추가되지만 피부양자였던 경우 지역가입자로 전환될 경우 매월 20만원이 넘는 건강보험료를 내야 합니다.

그래도 건강 보험료를 경감해 주는 제도가 있습니다만, 일시적입니다.

두 번째는 감가상각 의제 때문입니다.

종합과세신고를 하는 경우 장부신고 or 추계신고라고 하는 단순경비율(혹은 기준경비율)을 적용하게 됩니다.

이 경우 세액을 인위적으로 조절할 수 없도록 감가상각 의제 규정이 있습니다.

즉, 국가가 정한 경비율은 감가상각을 전제로 하고 있어 강제적으로 감가상각을 하여 취득가액을 낮추고 양도시 양도차액을 크게 합니다.

<수정합니다> 2019년 귀속분 이후 추계신고 감가상각 의제 부분에서 [건축물]이 빠져 추계신고를 했더라도 세액감면을 받지 않은 경우 감가상각 의제는 적용되지 않습니다.

다만 분리과세 시 소형주택 세액감면을 받지 않은 경우 감가상각제도를 적용하지 않는다고 하니 양도를 계획하고 있는 경우 최대한 안전하게 분리과세 선택을 권장합니다.

저도 일반인이고 부업으로 임대관리업을 하고 있기 때문에 세무적으로 알아야 할 것이 많아서 공부를 하고 있는 사람입니다.

내용에 오류가 있을 수도 있고, 제 개인의 의견이 올바르지 않을 수도 있습니다.

알고 있는 내용을 스스로 정리하면서 다른 분들에게 도움이 되고자 작성한 포스팅이니 개별적인 상황에 대한 상담은 전문가분들께 해주시기 바랍니다.

(상담할 능력이 아닙니다~