근저당의 의미 설정 해지를 조사하다

부동산 거래를 진행하기 전에 등기부등본을 반드시 열람하라고 여러 번 강조하고 있습니다.

특히 전세와 월세처럼 임대차 계약을 할 때는 필수인데요. 사회초년생들이 할 수 있는 실수로 집이 마음에 든다며 중개사의 말만 듣고 계약을 진행하는 경우가 있습니다.

등기부등본은 그 집의 이력서, 자기소개서 같은 서류라고 보시면 되는데요. 여기에 실소유자가 누구인지 등 정보도 자세히 기재되어 있습니다.

그중에서도 주의 깊게 봐야 할 부분이 저당 관련입니다.

오늘은 근저당 의사결정 해제 등 전반적인 내용을 소개해 드리도록 하겠습니다.

근저당의 뜻

우선 근저당이 무엇을 의미하는지 알아야 합니다.

이때 저당권 내용도 같이 알아둬야 합니다.

민법 제356조와 357조에 의거하여 다음과 같이 명시하고 있습니다.

법 조항을 보면 분명 한글인데 이해가 안 되는 부분이 많아요. 좀 더 쉽게 해석해야겠네요. 저당권이란 채무가 이행되지 않을 경우 채권자가 저당물에 대하여 일반 채권자에게 우선하여 변제받을 권리를 의미합니다.

예를 들어볼까요? A씨는 은행에 주택담보대출을 받아 집을 샀습니다.

은행에서는 그 집을 담보로 돈을 빌려준 것으로 나중에 A씨가 돈을 갚지 않으면 그 집을 경매로 청구할 수 있고 이후 먼저 금액을 지급받을 권리를 갖는 것입니다.

근저당의 의미는 위와 같고 채권의 최고_고액의 내용이 추가되는데요. 여기서 채권이란 빌린 금액을 말하며, 또 하나의 예로 정리해 봅시다.

A씨가 1억을 빌렸는데 이를 갚지 못하면 이자가 생깁니다.

저당은 1억 금액으로 잡은 것인데 연체돼 이자가 발생하면 은행에 갚아야 할 돈은 1억1만원으로 늘어날 것이고 따라서 채권액도 늘어날 것입니다.

그럼 이 금액에 맞춰서 저당권을 재설정해야 합니다.

매번 눌려있으면 설정을 변경하기도 귀찮죠. 이러한 점도 감안하여 장래에 생길 수 있는 채권에 대한 담보도 포괄하는 것을 근저당권이라고 합니다.

이때 채권의 최고_고액은 110~120% 정도로 설정합니다.

실제로 은행에는 1억을 빌려 근저당 설정해서 1억 1천~2천으로 표기하는 겁니다.

어디에 표시되는가

근저당의 의미를 알게 되면 이를 어디서 확인할 수 있는지도 알아야 합니다.

처음에 말한 것 철마등기부등본에 나와 있고 을구를 확인해보니 소유자가 대출을 일으킨 경우 근저당권 OOO/채권최_고액ex) 1억 2천과 같이 명시되어 있습니다.

근저당 설정의 중요성

이와 관련해 알아보는 이유도 전월세 계약을 할 때 주의하기 위해서입니다.

자신이 마음에 드는 집이 근저당으로 설정되어 있는지 먼저 파악해야 합니다.

만약 집주인이 대출을 갚지 못하면 그 집은 경매에 넘어가지만 돈을 빌려준 주체가 우선순위로 지급받아 가기 때문에 자칫 내가 낸 보증금은 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

보통 채권의 최고_고액과 전세보증금을 합친 금액이 집값의 70% 이상일 경우 보증금이 위험할 텐데요.

B가 마음에 드는 집의 시세가 1억이고 집주인이 6천만원을 대출받았다면 등본상 채권 최저액으로 7,400만원으로 기재돼 있을 텐데요. 만약 경매에 부쳐져 적정가격에 낙찰될지, 그보다는 적은 7~8천이 될지 모르기 때문에 은행에서는 6천만원을 먼저 회수해 나가게 됩니다.

B가 4천만원에 전세에 들어갔다면 돌려받을 수 있는 보증금이 1~2천이 될지 말지 하는 겁니다.

근저당 설정 해제

경우에 따라서는 근저당이 잡혀 있지만 계약을 진행하는 동시에 상환을 약속하는 것을 특약에 추가하는 상황도 있을 수 있습니다.

C는 집을 담보로 급하게 돈을 빌려 근저당 설정이 됐는데 전세로 전세를 놓고 보증금을 받으면 그걸로 갚는 상황이 있을 수 있습니다.

그래서 계약하면서 특약에 잔금 내는 날 돈 갚고 근저당 설정 해지를 하겠다고 약속드릴 수 있는데요.

이때 C가 빌린 대출을 모두 상환했더라도 직접 근저당 설정 해지를 신청해야 말소되기 때문에 반드시 해지를 신청해야 하는 점도 기억해야 합니다.

결론

이렇게 근저당의 의미와 설정 해지까지 알아봤습니다.

중요한 것은 임차 계약 전에 등기부등본을 열람해야 하고 어디를 꼭 봐야 하냐면 을구에 근저당 설정이 정해져 있는지 금액은 얼마냐는 것입니다.

이와 함께 전세보증금을 합산한 금액이 집값의 70%를 넘으면 위험할 수 있으므로 피하는 것이 좋은 점을 반드시 기억해 두시고 소중한 보증금이 위험한 상황에 놓이지 않도록 주의가 필요합니다.