소액임대차 경우 의 범위와 보장금액은 무엇을 기준으로 판단하는지요?

이처럼 토지와 건물에 근저당권이 설정된 시점이 다를 경우 소액임대차의 범위와 보장금액은 무엇을 기준으로 판단하는 것입니까?

© maciej326 , 출처 Pixabay ? ️ 소액 임대차의 범위와 보증금액은 건물에 저당권이 설정된 시점을 기준으로 결정됩니다.

또 하나 중요한 것은 토지저당권 설정 당시 지상에 건물이 있었느냐입니다.

토지저당권설정당시지상에건물이있을경우건물저당권설정시점을기준으로소액임대차를판단하여건물및토지매각대금모두최우선변제권이인정됩니다.

토지 저당권 설정 당시 지상에 건물이 없었다면 소액 임대차의 판단은 마찬가지로 건물 저당권의 설정 시점을 기준으로 하지만 매각대금 중 부지 환가대금부터는 대지환가대금으로부터는 대지 저당권자에게 우선해 배당을 받을 수 없고 건물 저당권이 설정되었을 때를 기준으로 최우선해 변제받을 수 있습니다.

©rotkif, 출처 Unsplash 주택이 1억원에 낙찰되었다고 가정해봅시다.

감정평가 금액의 비율로 보면 주택 3: 토지 7이었습니다.

이 경우, 낙찰대금 1억원 중 3천만원은 건물가격으로, 7천만원은 토지가격으로 간주합니다.

따라서 토지 저당권 설정 당시 주택이 없으면 7천만원에 대해서는 배당을 받지 못하고 주택 부분인 3천만원에 대해서만 배당을 받을 수 있습니다.

그런데 주택임대차보호법은 소액임대차보증금의 최우선 변제 금액을 배당 재원의 1/2 한도 내에서만 배당을 받을 수 있도록 규정하고 있습니다.

만약 임차인이 최우선으로 3,700만원까지 배당 받을 수 있다고 해도, 실제로 배당 받을 수 있는 금액은 1,500만원 밖에 없습니다.

만약, 토지 저당권 설정 당시에 주택이 있으면, 3,700만원 전액을 최우선으로 배당받을 수 있습니다(낙찰 대금 25,000만원의 1/25,000만원이니까요).

© brenoassis, 출처 Unsplash 차지에 관한 저당권 설정 후 최초로 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 임차와 건물이 일괄 경매된 경우 주택임대차보호법 제3조의2제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조제3항의 소액차지인은 부지의 환가대금부터 우선하여 변제받아야 할 권리.[대법원 2010. 6. 10 판결 2009 다 10 1275 판결]

*지지옥션TV 김재범 님의 강의를 바탕으로 정리한 내용입니다.