[홈택스 종합소득세 셀프 신고] 2. 주택임대 소득세 계산 및 유리한 신고방법은? (분리과세 or 종합과세)

(신고 대상인지 아닌지 모르는 경우는, 1편을 참조해 주세요) https://blog.naver.com/bcyan/222720609094

[홈택스 종합소득세 셀프신고] 1. 주택임대소득세 신고대상(나는 과세인가 비과세인가) 다시 종합소득세 신고의 달이 왔습니다.~~~~ 종합소득세는 내용이 너무 많아서 처음부터 몇 번이고.blog.naver.com

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본인이 과세 대상이라면 신고를 해야 합니다.주택임대수입금액이 2,000만원 초과면 6~45% 세율을 적용하는 종합과세로, 2,000만원 이하면 14% 세율을 적용하는 분리과세 혹은 종합과세를 선택해 신고할 수 있습니다.수입금액은 월세 이외의 간주임대료를 포함합니다. (필요경비공제 전) 간주임대료란?순수월세수입자와의 조세형평성을 확보하기 위하여 전세보증금에 이율을 곱하여 계산한 금액

분리 과세.

주택임대사업자(세무서와 지자체 모두 등록/임대료 증액 5% 준수)의 등록임대주택과 기타 미등록임대주택으로 구분하여 계산합니다.등록임대주택은 필요경비 60%/공제금액 400만원 미등록임대주택은 필요경비 50%/공제금액 2000만원 주의할 점은 주택임대소득 이외 소득의 합계가 200만원 이하인 경우에만 공제금액을 적용할 수 있느냐다.예를 들어 연봉 5천만원을 받는 직장인(근로소득)으로 주택 A에 거주, 주택 B로부터 월세 100만원을 받고 있는 경우 공제금을 적용받을 수 없습니다.(소득금액은 수입금액(=연봉)에서 연말정산 소득공제 후 나온 금액으로 각각 다르니 개인이 확인해보세요) 계산식은 아래와 같습니다.

예를들어볼까요? 2주택자로 A주택은 거주 중이고 B주택은 월세를 내고 월세+채택임대료가 연 2,000만원인 경우입니다.등록임대주택의 경우 산출세액이 세액감면까지 받을 경우 최소 14만원, 미등록임대주택의 경우 112만원입니다.그러나 소형주택 세액감면은 감가상각제도 적용이 확정됐기 때문에 받지 않는 것이 좋습니다.(이 부분은 별도로 정리할 예정입니다.) 약하면 소득세를 소액 감면받는 대신 건물이 감가상각되고 최종 양도시 양도세를 더 내야 합니다.양도가 유리한지 소득세 감면이 유리한지 따져봐야 하는데 보통 양도세가 유리한 편입니다. 종합 과세주택임대수입이 2,000만원을 초과하거나 종합과세 세율이 낮아 분리과세보다 유리한 경우 종합과세를 선택해 신고할 수 있습니다.기본적인 계산 흐름은 동일합니다.수입금액(-)필요경비(장부신고or추계신고적용)=과세표준x세율=산출세액분리과세와의 차이는 과세표준과 세율에 있습니다.분리과세에서는 제가 급여를 아무리 받아도 상가 임대료가 얼마든지 장사를 하는데 매출이 얼마든지 주택임대소득 세율은 14%로 고정돼 있습니다.그러나 종합과세에서는 제가 번 소득(근로, 사업, 이자, 배당, 연금, 기타)의 종합에 해당하는 구간의 세율을 적용하게 되어 있습니다. <참고> 소득금액이란? 수입(매출, 총급여 등)에서 필요경비(경비율 적용, 연말정산 소득공제액 등)를 뺀 금액예를 들어 내가 급여를 받는 근로자라면 근로소득과 주택임대소득 금액을 합한 금액이 실질적인 과세표준이 됩니다.그 과세표준에 6%~45%의 세율을 곱해서 실제 납부해야 하는 세금이 결정됩니다.대체로 급여가 세전년봉 1600만원 이하 혹은 무직이고 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우 종합과세가 좀 더 유리할 수 있습니다.단, 이는 개략 계산으로 개인별로 모두 다르므로 홈택스 세금 모의 계산(메인화면 오른쪽 하단)에서 <주택임대소득 종합·분리과세 세액 비교>를 이용하여 직접 계산해 보시기 바랍니다.https://www.hometax.go.kr/ 분리과세? 종합과세? 어떤 걸 고를까?개인적인 의견을 말씀드리자면 분리과세를 선택할 수 있다면 분리과세를 선택해주세요.(일반인의 개인적인 의견이기 때문에 맞을 수도 있고 아닐 수도 있습니다.) 참고해주세요) 두 가지 이유가 있습니다. 첫째, 가장 큰 이유는 건강보험료 때문입니다.직장인의 경우 어차피 직장의료보험에 가입했기 때문에 주택임대소득(수입-필요경비)이 연간 2000만원(22.07에서 3400만원)을 초과하는 경우 ‘소득월액’이라는 명칭으로 지역의료보험료에 비해 적은 금액이 추가되지만 피부양자였던 경우 지역가입자로 전환될 경우 매월 20만원이 넘는 건강보험료를 내야 합니다.그래도 건강 보험료를 경감해 주는 제도가 있습니다만, 일시적입니다.두 번째는 감가상각 의제 때문입니다. 종합과세신고를 하는 경우 장부신고 or 추계신고라고 하는 단순경비율(혹은 기준경비율)을 적용하게 됩니다. 이 경우 세액을 인위적으로 조절할 수 없도록 감가상각 의제 규정이 있습니다.즉, 국가가 정한 경비율은 감가상각을 전제로 하고 있어 강제적으로 감가상각을 하여 취득가액을 낮추고 양도시 양도차액을 크게 합니다.<수정합니다> 2019년 귀속분 이후 추계신고 감가상각 의제 부분에서 [건축물]이 빠져 추계신고를 했더라도 세액감면을 받지 않은 경우 감가상각 의제는 적용되지 않습니다. 다만 분리과세 시 소형주택 세액감면을 받지 않은 경우 감가상각제도를 적용하지 않는다고 하니 양도를 계획하고 있는 경우 최대한 안전하게 분리과세 선택을 권장합니다.저도 일반인이고 부업으로 임대관리업을 하고 있기 때문에 세무적으로 알아야 할 것이 많아서 공부를 하고 있는 사람입니다.내용에 오류가 있을 수도 있고, 제 개인의 의견이 올바르지 않을 수도 있습니다.알고 있는 내용을 스스로 정리하면서 다른 분들에게 도움이 되고자 작성한 포스팅이니 개별적인 상황에 대한 상담은 전문가분들께 해주시기 바랍니다.(상담할 능력이 아닙니다~