(이문휘경 뉴타운 위치)
이문휘경 뉴타운은 1호선 회기역에서 외대, 신이문역에 이르는 3개 역의 양쪽으로 넓게 펼쳐진 신도시이다.
어디를 가도 지하철과의 연결이 아주 좋습니다.
보통 1~2개 단지를 제외하고는 접근성이 좀 떨어집니다.
전체적으로 보면 청량리정비촉진지구, 전농답 심리정비촉진지구와 함께 강북뉴타운의 핵심지역이다.
(지구별 조치현황)
* 유일한 이문 2지역은 현재 역세권 전환사업 추진을 준비하고 있다고 합니다.
(주변 주택 시세 조사)
휘경 sk view, 900세대, 2019년식
현재 호가는 약 10억, 최고가는 13억5000만까지 올랐고 최근 9억5000만에서 거래됐다.
가격은 약 30% 하락
다른 곳도 거의 이 수준이니 거의 바닥이라고 해도 무방합니다.
전세가는 약 600만 세율은 약 60%. 요즘은 50~55% 정도 하는 곳이 많은데 60%가 꽤 높은 편입니다.
35억 갭투자? 딱 봐도 나쁘지 않은 것 같습니다.
이문과 휘경 다른 지역의 현재 시세를 살펴본 후 시세를 비교해 보겠습니다.
(시세조사 재개발지역)
이문3구역
1. 초기투자금 7억 2천만원
-권리 1억2천만, 프리미엄 6억,
-회원가 5억3천만원
2. 총 판매가 11억 3천만
이문3구역을 권리금 1억2000만원에 프리미엄 6억원에 사면 총 거래가는 11억3000만원이다.
옆집 단지와 비교해서 적당한 가격인지 과소평가된 것인지 계산을 해봤습니다.
휘경 SK뷰는 2019년형이지만 2026년 조성될 이문3구역보다 7년 앞선다.
2026년 휘경sk 현 위치에 아파트를 지으면 2% 물가상승률을 감안하면 현재보다 15% 오른 11억5000만원이 된다.
즉, 결국 이문3구역은 2026년에 조성될 신축주택이니까…11억5천만이 됩니다.
요컨대 지금 이 가격에 구매하면 인근 주택 호가에 비해 메리트가 없는 정가로 구매하는 것입니다.
다만, 이문휘경 뉴타운의 아파트 시세를 다른 동네와 비교해 현재 시세가 10억대 아파트가 합리적인지 따져볼 필요는 있으나, 현재 이문휘경 뉴타운 시세를 감안할 때 재건축 투자는 그리 매력적이지 않아 보인다.
형성되었습니다.