다주택자도 투자가능한 오피스텔, 아파텔오피스텔 청약조건, 오피스텔 청약중도금 대출, 오피스텔 투자혜택, 결론
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다주택자도 투자가능한 오피스텔, 아파텔오피스텔 청약조건, 오피스텔 청약중도금 대출, 오피스텔 투자혜택, 결론
이번 신길AK 푸르지오에 약 12만 5천 명이 몰려 1312대 1의 청약 경쟁률을 기록했습니다.
분명히 오피스텔 청약에 이렇게 많은 청약자가 몰리는 이유가 있겠죠. 우리는 투자자로서 왜 이렇게 많은 투자자들이 약 10억이나 되는 분양가에도 불구하고 오피스텔로 몰리게 됐는지 이유를 알아야 합니다.
그래야 다음에 같은 기회가 왔을 때 기회를 잡을 수 있기 때문입니다.
그래서 오늘은 오피스텔, 아파텔 투자의 장점과 청약 정보에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.
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이번 신길AK 푸르지오에 약 12만 5천 명이 몰려 1312대 1의 청약 경쟁률을 기록했습니다.
분명히 오피스텔 청약에 이렇게 많은 청약자가 몰리는 이유가 있겠죠. 우리는 투자자로서 왜 이렇게 많은 투자자들이 약 10억이나 되는 분양가에도 불구하고 오피스텔로 몰리게 됐는지 이유를 알아야 합니다.
그래야 다음에 같은 기회가 왔을 때 기회를 잡을 수 있기 때문입니다.
그래서 오늘은 오피스텔, 아파텔 투자의 장점과 청약 정보에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.
오피스텔 청약 조건
오피스텔은 19세 이상이면 청약통장이 없어도 누구나 청약신청을 할 수 있습니다.
그리고 가점제가 아니라 100% 추첨제이기 때문에 누구에게나 당첨 기회가 있고 지역에 따라서는 지역 우선 10%의 혜택이 있습니다.
또 오피스텔 청약에 당첨된 뒤 계약을 포기해도 아무런 패널티가 없기 때문에 투자자들이 일단 청약을 넣어보는 경향도 있습니다.
보통 오피스텔, 아파텔의 경우 주변 평수 대비 아파트보다 분양가 낮게 측정되는데 최근 수도권 아파트 분양권 상한제 때문에 주변 아파트 분양가보다 더 비싸기도 합니다.
따라서 청약 전 반드시 주변 수요와 시세를 확인한 후 청약 신청을 해야 합니다.
오피스텔 청약 중도금 대출
오피스텔은 통상 계약금 10%, 중도금 60%, 그리고 잔금 30%로 구성되어 있습니다.
계약금은 자비로 납부하고 중도금 60%는 건설 회사 보증 또는 주택 도시 보증 공사(HUG), 주택 금융 공사(HF)에서 중도금 대출을 보증합니다.
개인의 신용이나 담보를 가지고 대출이 실행되는 것이 아니라 건설 회사 또는 HUG에서 보증을 서고 주어 대출이 아파트 중도금 대출보다 상대적으로 쉽게 실행됩니다.
현재 1주택자이거나 다주택자의 경우에도 기존의 분양권 대출이 없으면 70%까지 대출이 가능하며 기존 1주택자가 주택 담보 대출이 있어도 DSR도 충족되면 중도금 대출이 실행될 수 있습니다.
그러나 기존 주택 담보 대출이 있는 경우, 오피스텔의 중도금이 HUG보증으로 실행됐다면 중도금 대출이 못하는 경우도 있습니다.
한편 오피스텔의 중도금 대출이 건설 회사 보증으로 실행되면 중도금 대출이 가능합니다.
주택 도시 공사(HUG)가 보장하는 대출 건수는 비 조정 지역에서 2건, 조정 지역에서 1건입니다.
그러므로 기존에 조정 지역의 분양권을 소유하고 있고 중도금 대출이 HUG보증으로 실행됐다면 오피스텔 중도금 대출은 추가로 받을 수 없습니다.
즉, 조정 지역에 이미 HUG에서 보증을 서고 준 중도금 대출이 있고 같은 조정 지역에서 또 다른 중도금 대출을 HUG를 통해서 실행하려면 중도금 대출이 나오지 않아요.그러나 비 조정 지역은 2건까지 보증이 가능하기 때문에 추가로 하나의 중도금 대출을 받을 수 있습니다.
그러므로 HUG를 통해서 2개의 중도금 대출을 받으려면 첫째는 조정 지역에서 대출이 이뤄지며 2번째로 비 조정 지역에서 대출이 실행되야 합니다.
즉 내가 받아 중도금 대출을 어디로 보장하고, 현재 실행된 대출금이 어디에서 실행되었는지가 중요합니다.
또 아파트는 대출 규제가 적용되면서 지역에 의해서 LTV, DTI, DSR등이 적용됩니다만, 오피스텔은 주택 담보 대출의 영향을 받지 않습니다.
아파트는 내가 살고 있는 집에 담보 대출이 있으면 집값과 관계 없이 기존 아파트 처분 후에 입주해야 하는데 아파텔(오피스텔)는 신용에 문제가 없으면 기존의 담보 대출이 있어도 70%까지 대출을 받게 됩니다.
그러나 오피스텔의 경우에도 향후 DSR규제가 적용합니다.
그리고 오피스텔은 원리금 없이 거치식 상환도 가능한 것으로 경우에 따라서는 대출에 대해서 이자만 납입할 수 있습니다.
오피스텔 투자의 메리트
① 오피스텔의 분리·등록세는 취득세 4%, 농어촌 특별세 0.2%, 그리고 지방 교육세 0.4%로 총 4.6%를 납부해야 합니다.
다주택자의 경우는 2주택은 8%, 3주택은 12%의 취득·등록세를 납부해야 하기 때문에 상대적으로 4.6%는 싸게 보이는 일이 있습니다.
② 아파트 오피스텔이나 오피스텔은 아파트와 달리 실제 거주 의무가 없어, 잔금 후에 임대차 계약을 할 수 있습니다.
③ 아파트 분양권의 경우 단기 매매에 해당하는 1년 이내에는 70%, 2년 이내는 60%의 엄청난 양도세를 줘야 하지만 오피스텔 분양권은 주택에 포함되지 않기 때문에 1년 이내 50%, 2년 이내에는 40%, 그리고 2년 이후에는 일반 과세가 적용됩니다.
(규제 지역은 100개 이상 오피스텔의 경우 전매가 없어요.)④ 오피스텔 분양권을 갖고 있어도 무주택자의 조건으로 아파트 청약에 신청할 수 있습니다.
⑤ 아파텔 오피스텔은 건축 법이 적용되기 때문에 자금 조달 계획서의 의무는 없습니다.
★ 오피스텔의 세금에 관한 보다 자세한 설명은 아래 링크를 클릭 ★
오피스텔 투자 시 반드시 고려해야 하는 세금(feat. 오피스텔 취득·등록세, 오피스텔 양도세, 오피스텔 부가가치세 환급, 오피스텔 종부세, 오피스텔 분양) 오피스텔 투자 시 꼭 고려해야 할 세금 그동안 수많은 부동산 대책들이 나왔습니다.
부동산 대책 중 오피스…blog.naver.com오피스텔 투자 시 반드시 고려해야 하는 세금(feat. 오피스텔 취득·등록세, 오피스텔 양도세, 오피스텔 부가가치세 환급, 오피스텔 종부세, 오피스텔 분양) 오피스텔 투자 시 꼭 고려해야 할 세금 그동안 수많은 부동산 대책들이 나왔습니다.
부동산 대책 중 오피스…blog.naver.com오피스텔 투자의 유의점오피스텔 투자의 유의점오피스텔 분양권 상태에서는 주택으로 간주되지 않지만 등기 후 주택으로 사용될 경우 주택 수에 포함되어 양도세, 재산세, 추가주택의 시취·등록세 등에 영향을 미칠 수 있습니다.
또 규제지역에 있는 100실 이상 오피스텔은 청약 당첨 시 등기를 할 때까지 전매할 수 없습니다.
실거주 요건은 없고 임대차 계약은 바로 가능하지만 분양권 보유 기간 중 전매 제한은 있습니다.
결론그동안 오피스텔, 아파트는 취득세율이 높아 아파트 대비 가격이 오르지 않아 투자자들에게 인기가 없었습니다.
그러나 현재 주택에 많은 대출 규제와 엄격한 세금이 적용되면서 오피스텔과 아파텔은 아파트 대체재로 많은 관심을 받고 있습니다.
확실히 오피스텔은 많은 장점이 있는 반면 단점도 있습니다.
하지만 이런 부분은 개인의 상황에 따라 달라질 수 있으니 본인의 상황을 잘 판단해서 성공적인 투자를 했으면 좋겠습니다.
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